组屋转售价升幅不如私宅价格涨幅，导致一些组屋提升者被拒于门外，私宅买家当中，组屋提升者的比率自2020年第三季开始下跌至目前的40%以下，未来的私宅市场预料由原私宅住户买家支撑。

数据显示，私宅买家当中，组屋提升者的比率自2020年第三季开始下跌至目前的40%以下，而原地址是私宅的买家，比率则攀升至60%。从2009年第一季至2023年第三季，私宅价格攀升136.5%，而组屋价格的增幅是78.4%，这个差距预计未来会扩大。（档案照片）

合登集团高级数据分析总监李思德说，在2017年，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的新项目买家，将近一半来自组屋住户，但今年截至8月，这个比率已经下降至20.5%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）和高档私宅的核心中央区（CCR）也有相同趋势。

专家：

私宅价格升幅远超组屋

限制组屋提升者购买力

橙易产业早前发布的数据显示，私宅买家当中，组屋提升者的比率自2020年第三季开始下跌至目前的40%以下，而原地址是私宅的买家，比率则攀升至60%。

李思德指出，私宅价格的升幅远超组屋，可能限制了组屋提升者购买私宅的能力。 

他说：“从2009年第一季至2023年第三季，私宅价格攀升136.5%，而组屋价格的增幅是78.4%。这个差距预计未来会扩大，因为组屋市场的限制远比私宅市场多。”

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹受访时也说，私宅市场需求仍旧由现有私宅住户支撑，因为私宅价格的升幅把一些组屋提升者拒于门外。根据博纳产业2023年的买家情绪调查，买房预算在150万元或以下的是组屋现有住户，而预算在200万元以上的受访者都是私宅住户。

优质组屋和EC选择和供应增加

不会威胁大众化私宅

未来虽然有更多优质组屋和执行共管公寓（EC）供选择，但分析师认为这不会对大众化私宅造成威胁。

橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清指出，由于有更多新组屋推出，意味有更多首次购屋者会流入初级市场，而组屋转售市场则会面临更严峻的买家争夺战。

她说：“（组屋）转售价不会像过去几年一样大幅度增长，因此，未来组屋提升者购买私宅的人数或会减少。”

政府早前宣布，从2024年下半年起实施新组屋分类框架，将BTO组屋分为标准（Standard）、优选（Plus）和黄金（Prime）地段，私宅林立的碧湾区（Bayshore）2024年将推出首批7000个单位的组屋，占整体推出住宅的七成，其余的是私宅。

黄秀莹认为，由于地点优越，加上组屋设计、周围绿意和可持续倡议融入其中，碧湾和未来南部滨水区的组屋将受欢迎，不过不会对私宅市场造成影响。

她说：“这些地区的组屋再吸引人，超过收入顶限的家庭也无法购买。他们只能转向转售组屋和私宅的选项。”

学者：私宅高价或使

潜在买家转向组屋市场

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富认为，私宅的高价位会导致一些潜在买家转向组屋市场，对私宅影响的幅度将取决于这类组屋的供应和私宅价格走势。

他说，EC是大众化私宅最接近的替代住屋类别，每月收入在1万6000元以下的夹心家庭会觉得EC更能负担得起。

“未来几年有更多的EC供应，将对大众化私宅造成更大压力，如果私宅销售仍然疲弱，或许会为价格封顶，导致价格出现调整。”

黄秀莹指出，大众化新私宅与新EC的价差约41%，虽然EC更可负担，但她不认为会对私宅造成威胁，因为不是每个人都符合购买条件。购买EC的主要是首次购屋者和组屋提升者。

“也有一些符合EC购买资格的买家，因为不想受到五年最低居住年限限制而购买私宅。”

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